Автор статьи: Александра Ананьева
Российский рынок индивидуального жилищного строительства в последние 5 лет активно развивался. При этом, как отмечают представители отрасли, наибольший пик пришелся на 2020-2021 годы. Данный факт, в первую очередь, обусловлен влиянием пандемии COVID-19 и последующими карантинными ограничениями. В условиях повсеместного локдауна на территории России спрос на загородное жилье вырос почти на 100-115%.
Отметим, что одной из главных особенностей рынка ИЖС в России является отсутствие официальной статистики. В связи с этим многие эксперты отмечают, что в настоящее время существенная доля индивидуальной застройки приходится на «теневой» сегмент, в котором строительство частных домов осуществляется хозяйственным способом либо собственными силами граждан, либо с помощью незарегистрированных бригад. Для сравнения — в Скандинавских и Североамериканских странах деятельность по строительству индивидуальных домов контролируется государством и разрешена только лицензированным компаниям. Поэтому объективно оценить совокупный рынок ИЖС в России не представляется возможным.
По оценке «Смарт Консалт», основанной на результатах экспертного опроса, объем официального рынка индивидуального жилищного строительства в России по итогам 2021 года составил около 1 816,8 млрд руб. Что касается текущего года, то представители отрасли сходятся во мнении, что в 2022 году данный показатель в денежном выражении еще вырастет на 50-75%.
В настоящее время в России все большую популярность набирают дома, построенные по технологии фахверк. Данный факт, по мнению Тихомирова Артема Геннадьевича, владельца компании «Дома №1», обусловлен растущим спросом среди потребителей на современную архитектуру — плоские крыши, панорамное остекление и другие атрибуты жилья преимущественно премиум-класса. При этом эксперт считает, что вложения в строительство домов по данной технологии с точки зрения производителя на сегодняшний день — достаточно рискованная идея, поскольку оборудование для выпуска фахверковых конструкций в основном импортное, и, соответственно, очень дорогое, а пуско-наладочные работы могут занимать год и более. Кроме того, в существующих реалиях обслуживание производства также может сопровождаться рисками из-за нарушений логистических поставок зарубежных комплектующих.
По оценке представителей отрасли, доля фахверков от совокупного объема отечественного рынка ИЖС в стоимостном выражении составляет от 5 до 8%. При этом, как отмечает Дьяченко Михаил Геннадьевич, генеральный директор компании ООО «Дом АБС», многие застройщики, стремясь привлечь покупателя оригинальным фасадным решением, зачастую фактически имитируют фахверковую отделку, монтируя балки каркаса поверх основной конструкции. Мнение разделяет и Шелагуров Владимир Александрович, ведущий экономист строительной компании Rubus Home, который отмечает, что «сегодня большинство компаний в России специализируется именно на стиле «фахверк», интерпретируя технологию в дизайнерское решение». При этом эксперт склонен утверждать, что истинные фахверковые дома будут преимущественно популярны в регионах с более теплым климатом.
Большинство представителей отрасли сходятся во мнении, что у технологии фахверк есть большие перспективы развития. По мнению исполнительного директора компании Art Holz Двоскина Андрея Сергеевича, с одной стороны фахверк — это воплощение в жизнь дизайнерских задумок и удовлетворение потребностей покупателей, с другой — трансформация рынка от классического образа деревянного дома к современным технологиям.
Еще одной технологией, которая появилась в России относительно недавно, является технология Prefab – выпуск готовых домокомплектов в заводских условиях. Эксперты отмечают, что доля подобных конструкций в индивидуальном жилищном строительстве варьируется в пределах 8-12%.
Пономарев Михаил Александрович (учредитель компании ООО «СтройсяВятка») считает, что префаб в среднесрочной перспективе может заменить традиционное каркасное строительство, поскольку строительные работы непосредственно в месте возведения дома сведены к минимуму, а сроки сборки максимально сжаты.
Аналогичную позицию разделяет и Грищенко Алексей Владимирович, учредитель и директор по развитию ООО «Финский домик»: префабы могут занять свою нишу за счет высокой сборки и в целом сокращения строительного цикла от фундамента до заселения. При этом все «заводские» технологии выгодны при стандартных типовых проектах.
Таким образом, можно сделать вывод, что в ближайшие лет 5 спрос на технологию префаб будет формироваться за счет b2b сегмента, где основным драйвером роста станут крупные девелоперы.
В сегменте b2c префаб сможет вытеснить значительную долю строительства хозяйственным способом и улучшить прозрачность рынка в целом. Однако популярность данной технологии у современных потребителей, по мнению директора ООО «Главлес» Коробова Игоря Геннадиевича, скорее будет обеспечиваться за счет возведения дополнительных построек — бань, гостевых домов, гаражей и пр., чем как основного жилья.
Что касается факторов развития рынка ИЖС в целом, то здесь важно отметить геополитическую ситуацию, которая, как оценивает Шепырев Александр Сергеевич, генеральный директор ООО «Томмер», стала одним из важнейших барьеров развития отрасли весной 2022 года: помимо настроений среди потребителей текущая ситуация сильно отразилась на стоимости многих отделочных строительных материалов — инженерных сетей, материалов кровли и пр. Но вместе с тем поспособствовала снижению цен на древесину, арматуру, бетон и др., что в свою очередь повлияло на стоимость конечного изделия, включая домокомплекты из клееного бруса, фахверки и префабы, которые стали доступны более широкому кругу покупателей. Кроме того, труднопрогнозируемая ситуация на валютном и фондовом рынках побудила многих граждан, согласно проведенному аналитиками «Смарт Консалт» опросу потребителей, к спонтанным решениям о покупке/строительстве загородного дома с целью сохранить накопления, даже если ранее не рассматривался данный вариант персонального инвестирования.
На фоне труднопрогнозируемой ситуации на валютном и фондовом рынках многие граждане предпочли приобрести на имеющиеся сбережения недвижимость, в том числе частные дома, даже если ранее не рассматривали данный вариант вложений. Важно отметить, что по оценкам экспертов пиковый спрос на ИЖС пришелся как раз на летние месяцы 2022 года и вероятно начнет снижаться осенью.
В качестве еще одного барьера Ржаксинский Игорь Борисович, основатель брендов «Тесляр» и «Бруслаб», выделяет отсутствие грамотной финансово-кредитной политики государства и уход как российских, так иностранных компаний с отечественного рынка. Как результат — растут цены на многие строительные материалы и меняется их структура спроса.
Марин Кирилл Евгеньевич, генеральный директор компании GBS-Company, напротив, отмечает, что в настоящее время государство активно принимает участие в развитии строительного рынка, включая сегмент ИЖС. Например, если рассматривать 90-е годы, то данная отрасль была очень криминализированной, сейчас же с внедрением цифровых технологий прозрачность рынка становится более явной. Кроме того, Правительство РФ совместно с отраслевыми ассоциациями и ведущими игроками разрабатывает регламенты по строительству фундаментов, архитектуры; кредитные программы и пр.
Таким образом, несмотря на новую геополитическую реальность 2022 года, которая в значительной степени повлияла на все отрасли российской экономики, в том числе и рынок ИЖС, в создавшихся условиях перед производителями стройматериалов и сырья для их изготовления, а также домокомплектов, внутри страны открывается вакантная ниша. Кроме того, многие строительные компании и подрядчики с февраля текущего года уже переориентировали свои бизнес-модели в сторону российских аналогов или материалов производства дружественных стран.
Кроме того, прогнозы большинства представителей отрасли относительно дальнейшего формирования рынка ИЖС весьма оптимистичные: в среднесрочной перспективе потенциал развития достаточно высок, а спрос на строительство каркасных домов, фахверков и префабов еще очень далек от насыщения.
Подробнее об актуальных трендах на рынке ИЖС в аналитическом отчете "Смарт Консалт".